전세권 설정등기란 전세자금을 보호하기 위한 전통적인 방법입니다. 집주인(임대인) 동의가 필요한 이유는 집주인의 동의 없이는 전세권을 설정할 수 없습니다. 집주인(임대인)의 인감도장, 인감증명서 등 필수 서류가 필요해서입니다.
전세권 이란? 존속기간
전세권은 나의 전세자금을 보호하는 전통적인 방법입니다. 전세권 설정을 하면 접수일자와 순위 번호를 부여받게 되는데, 집주인의 개인 사정 및 어떠한 요인으로 집이 경매에 넘어갔을 때 접수일자와 순위 번호대로 낙찰대금에서 순서대로 돈을 받을 수 있습니다. 이 순서대로 돈을 받을 수 있는 것을 우선변제라고 합니다. 전세권은 전세금을 돌려받지 못할 시 별도의 조치 없이 집을 경매로 넘길 수 있습니다. 집주인(임대인)에게 강력하게 심리를 압박할 수 있는 보호장치입니다. 건물과 토지 둘 각각 설정할 수 있으며, 보통 건물에 전세권을 설정합니다. (둘 다 설정하면 비용이 2배로 발생하기 때문입니다)
전세권 설정 존속기간은 집주인(임대인)과 전세자(임차인)가 설정합니다. 전세기간으로 설정을 하며, 1년 미만의 경우를 설정하면 1년으로 취급하고, 10년 이상으로 설정해도 10년으로 설정됩니다. 최소 1년 이상 ~ 10년 이하라고 보시면 됩니다.
존속기간을 설정하지 않으면, 둘 중 아무나 전세권을 취소할 수 있습니다. 전세권 소멸 통고 후 6개월이 지나면 전세권은 소멸되어 효력이 없어집니다.
전세권 설정의 장점은 집에 거주하지 않아도 임대차 보호법이 적용됩니다. 전세자금을 보호하기 위한 방법으로 확정일자, 전세권 보증 보험이 있는데 이 둘은 계약자가 실제로 거주를 하지 않으면 보호를 받을 수 없지만 전세권 설정등기를 하면 거주하지 않아도 우선순위를 보증받을 수 있습니다.
반드시 집주인(임대인)의 동의가 필요한데 인감증명서, 인감도장, 주민등록 초본 등 민감한 자료가 필요하여 집주인(임대인)은 법무사를 이용하기를 원하는 경우가 많습니다. 그 이유는 아직 잘 모르는 임차인(전세자)에게 민감한 자료를 줘야 하는 걸 꺼려서 그렇습니다. 하지만, 집주인(임대인)이 동의를 하고 법무사 비용(약 10~30만 원)을 아끼고 싶으신 분들을 위해 혼자서 전세권 설정등기하는 방법을 알려 드리겠습니다.
전세권 설정등록 셀프 방법
앞서 말씀드렸듯이 집주인(임대인)의 협조와 동의가 있어야지만 전세권 설정이 가능합니다. 보통 집주인은 등기소에 동행해주지 않는 경우가 많으니, 동행 없이 혼자서 등록하는 방법을 알려 드리겠습니다. 우선 등기소에 등록하기 전 필요한 준비물이 있습니다.
집주인(임대인) 준비물 - 인감도장, 인감증명서, 주민등록 초본, 신분증, 집문서(등기필증)
임차인(전세자) 준비물 - 주민등록초본, 위임장, 전세권 설정계약서, 전세권 설정 신청서, 등기설정 수입증지, 등록면허세 영수필 확인서
0. 임대차계약서 작성
집주인(임대인)과 전세자(임차인)가 부동산에서 약속을 하고 임대차 계약을 작성합니다. 부동산에서 전세권 설정에 협조를 구하고, 준비물을 알려드리고 잔금을 치를 때 필요 서류들을 들고 와 달라고 말을 합니다. 그전에 필요 서류들을 작성하여 집주인(임대인)과 만나는 날 준비해둔 서류에 인감도장을 찍으면 됩니다.
1. 전세권 설정계약서 작성 (2부)
전세권 설정계약서는 법정양식이 존재하지 않습니다. 인터넷에서 양식을 다운로드 받아서 작성 하시면 됩니다. 꼭 들어가야하는 사항은 전세금과 존속기간 입니다. 전세권설정 기간은 최소 1년 ~ 최대 10년으로 설정이 가능하며, 보통 전세기간 동안 전세권을 설정합니다. 계약서에 기간을 기입하지 않으면, 집주인(임대인)과 전세자(임차인) 누구라도 계약을 파기할 수 있습니다. 전세권 소멸 통고를 하고 6개월이 지나면 전세권 효력이 사라지니 반드시 기간을 기입하여야 합니다. 작성하신 후 집주인(임대인)과 전세자(임차인)가 각각 1부씩 나눠가지시면 됩니다.
2. 전세권 설정신청서 작성
전세권설정 신청서는 법정 양식이 있습니다. 다운로드하셔서 작성하시면 됩니다. 양식 아래에는 친절히 기입란에 대해 설명이 되어 있으며, 샘플도 같이 들어가 있습니다. 천천히 읽어보시고 작성하시면 됩니다. (등기의무자 등기필 정보 및 인감도장은 집주인(임대인) 만나는 날 작성하면 됩니다.)
인터넷 > 대법원 등기소 > 자료센터 > 등기신청양식 > '전세권 설정등기신청' 검색
3. 위임장 작성
집주인이 동행하지 않을 시 위임장은 필수 서류입니다. 역시 법정 양식이 존재하며, 위임장을 작성하시면 됩니다.
인터넷 > 대법원 등기소 > 자료센터 > 등기신청양식 > '위임장' 검색
4. 잔금처리를 위해 부동산 방문
1~3번까지 준비한 후 잔금처리를 위해 부동산에서 집주인과 만납니다. 집주인의 준비물인 인감증명서, 주민등록 초본을 받으시고, 1~3번까지 준비한 서류에 집주인(임대인)의 인감도장을 찍습니다. 각 서류에는 계인 및 간인을 하여야 하며, 부동산 중개인이 알려주는 데로 하시면 됩니다.
집주인 집문서(등기필증)에 고유번호, 일련번호, 비밀번호를 전세권 설정 신청서에 옮겨 적으시면 됩니다.
5. 등기수수료 납부(등기 수입증지)
등기를 하면 등기수수료를 납부해야 합니다. 인터넷으로 납부하면 10,000원이고 직접 납부를 하면 15,000원입니다. 납부하시고 영수필증을 출력하시면 됩니다.
인터넷 > 대법원 등기소 > 전자납부 > 등기신청 수수료 전자납부
6. 등록면허세 및 지방교육세 납부
등록면허세를 납부합니다. 인터넷에서 납부가 가능하며, 서울은 ETAX에서 그 외 지역은 WeTAX에서 납부가 가능합니다. 납부 후 영수필증을 출력하면 됩니다. 등록면허세는 보증금의 0.2%(0.002)이고 지방교육세는 면허세의 20%(0.2)입니다. 1억의 보증금을 예시로 설명드리겠습니다.
- 등록면허세 = 1억(보증금) × 0.2%(0.002) = 20만 원
- 지방교육세 = 20만 원(등록면허세) × 20%(0.2) = 4만 원
7. 등기소 방문 및 제출
준비한 모든 서류를 가지고 관할 등기소에 방문합니다. 등기소에 민원봉사실에 먼저 방문하여 준비하신 서류를 검토를 받습니다. 수정 및 보완할 부분들을 확인받습니다. 수정후 다시 민원봉사실에서 검토를 받고 전세권 설정 창구에 가서 서류를 제출하시면 됩니다.
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